东莞商业迎来核心门户地标，龙湾奥特莱斯重磅亮相！

在商业地产行业面临深度调整周期下，奥特莱斯行业作为消费市场的新增长极，在经历前期“野蛮生长” 阶段后，正迎来关键的转型机遇与挑战。

在体验经济崛起的市场环境下，奥特莱斯赛道依靠折扣优势的传统消费模式已难以满足消费者对品质生活、场景体验和情感价值的多元化需求。在此背景下，能够精准把握消费分层趋势、持续创造空间价值的奥特莱斯项目，将在新一轮行业洗牌中赢得先机。

6月14日，东莞市中心首个集娱乐、社交、购物于一体的城市级奥特莱斯综合体——龙湾奥特莱斯重磅亮相。项目不仅填补了东莞主城区奥特莱斯业态的长期空白，更以“奥莱生活+”的定位，成为推动东莞商业升级的一股重要力量。

01.

以破局者姿态突围

东莞首个城市奥莱来了

商业陷入高度内卷，一座城市的消费潜力往往隐藏在未被满足的差异化需求之中。近年来，随着消费市场性价比需求爆发，奥特莱斯业态在全国范围内异军突起。然而，东莞作为粤港澳大湾区制造业中心，虽然拥有密集的产业人口和旺盛的消费潜力，但其市区及周边至今仍缺少一个真正的城市级奥莱项目。

面对这一市场空白，在香港佳宁娜集团的鼎力支持与万江区政府的积极推动下，拥有二十余年商业地产操盘经验的余学红，精准洞察消费趋势，坚持以消费者需求为核心。在发现东莞奥特莱斯空白地带商业潜力的同时，更深度剖析了东莞年轻群体对“体验式消费”以及“大品牌、小价格”的主要诉求，最终依托集团资源与区域政策优势，成功在东莞主城打造了集购物、体验、休闲、社交于一体的龙湾奥特莱斯，一举填补了城市级全业态奥莱的商业缺口。

从地理位置上看，项目所在的万江作为东莞中心城区之一，发展已十分成熟，周边高密度的人口便是最好的证明。

据测算，项目1公里范围内常住人口达20.36万，3公里范围内覆盖近140万人口，5公里范围内更可触达约245万消费人群。与此同时，区域内汇聚了多个成熟住宅区和高密度办公区，形成以亲子家庭、都市白领和新青年为主的高潜力消费圈层。

在得天独厚的地理优势加持下，作为以TOD模式驱动东莞商业升级的新标杆，项目周边的交通亦十分便捷。

着眼现在，项目周边道路交通四通八达，紧邻G4京港澳高速、广深高速等高速公路以及环城西路、东莞大道、万道路等多条城市主干道，不仅与南城、厚街、道滘等超16个镇区形成半小时奥莱生活圈，更紧密对接广深都市圈，进一步强化了其商业辐射能力。

展望未来，项目南广场与计划于今年年底开通试运营的东莞地铁1号线 “曲海站” 无缝衔接。同时，在建的鸿福西路-银龙路过江隧道亦规划从项目西广场经过，借势双轨交通带来的人流吸附效应，无疑将持续为项目导入稳定客流。

值得一提的是，万江是东莞“三江六岸”建设的重要承载地。依托这一优势，龙湾奥特莱斯周边还围绕有滨江体育公园、龙湾湿地公园等都市旅游休闲资源。这也就意味着，除本地客群以外，项目还将吸引更多以短途休闲度假为目的流动客群。

在此背景下，龙湾奥特莱斯以成为“东莞人最喜爱的奥特莱斯” 为项目愿景，在为周边居民革新生活方式的同时，也将成为旅客来莞短途旅行的潮流打卡新地标，进一步推动城市 “商业+文旅” 的融合发展。

02.

“奥莱生活+”

诠释全场景消费体验

中国百货商业协会数据显示，全国现有在营业奥莱项目约251个，销售规模约2390亿元，比2023年增长4.5%。另据铱星云商不完全统计，2025年预计新开业奥莱项目将达30个。

随着市场竞争加剧，新兴奥特莱斯项目若想破局而出，必须在品牌业态及空间场景体验上投入更多心力，而龙湾奥特莱斯广场正是这一趋势下的典型代表。

☆ 重构空间场景，打造特色消费目的地

事实上，龙湾奥特莱斯由存量商业改造而来，该项目自去年启动由外至内、从软装到硬件的全面翻新工作以来，眼下，曾经封闭局促的商业布局已经不复存在，取而代之的，是契合新生代消费者对于现代化商业体的空间需求与体验期待的全新布局。

项目外立面设计以现代简约的几何图案搭配电子互动大屏，构筑起极具辨识度的城市界面。开放式的街区上，龙湾奥特莱斯融合东莞“篮球之城”的地域基因，将户外空间打造成专业级“城BA”联赛举办地。

在后续的运营中，项目也将通过持续运营创新，在该场地高频举办城市露营季、动漫嘉年华、露天电音节等主题活动，激活场景互动张力，进一步强化项目作为城市公共生活场域的影响力。

☆ 楼层主题鲜明，业态交融构筑“奥莱生活+”新图景

进入商场，结合沿街通透的玻璃界面，营造出明亮开放的室内环境。龙湾奥特莱斯总建筑面积约16万㎡，地1层-地上6层的立体空间规划，以垂直分化的功能分区，每一层均围绕不同消费需求展开布局，通过业态互补与场景化设计，构建多元业态融合的消费目的地。

B1层以引领新青年生活方式为导向，融合国潮运动、网红小吃与二次元文化，搭配生活配套专区，打造一个充满年轻活力的时尚潮流聚集地。L1层以国际名品为主，辅以数码科技及轻餐饮，入口处设有小憩空间与咖啡简餐，满足消费者对品质生活的向往。L2层以品质家庭为核心定位，巧妙融合轻奢女装、商务男装与亲子教育，构建城市生活引力场。

L3层聚焦儿童主题，整合儿童零售、教育与亲子互动业态，打造全龄段儿童成长空间；L4层汇聚多元餐饮与休闲配套，进一步丰富消费者的生活与娱乐需求；L5层华夏影城、青年之家与多功能宴会厅形成联动，新禄福大酒楼则提供高品质宴会场景，满足夜间经济与社交体验。L6 层以BFT健身会所为核心，呈现充满活力的生活能量场。

龙湾奥特莱斯通过层层递进的业态组合，将零售、餐饮、娱乐与社交功能有机串联，为东莞本地居民及周边城市消费者构建起一座业态万象、体验丰富的奥莱生活综合体。

03.

200+品牌强势入驻

60+家区域首店炸场

在当前的市场环境下，奥特莱斯业态的核心竞争力，归根结底还是在于丰富的名品资源与高性价比的折扣优势。作为东莞市民期待已久的商业项目之一，龙湾奥特莱斯将呈现怎样的品牌阵容，自然也就成为了市场关注的焦点。

☆ 大牌零售齐聚，打造品质生活高地

龙湾奥特莱斯以“奥莱生活+”为核心理念，汇聚了200余家国内外知名品牌。值得一提的是，项目精准把握“首店经济”趋势，凭借60+家区域首店，建设强有力的护城河，构成差异化竞争的核心壁垒。

在零售业态方面，项目以奢侈品集合店DUEK（GUCCI、PRADA、BURBERRY）、Calvin Klein、Tommy Hilfiger、HAZZYS、COACH等国际名品为主，形成“名品+性价比” 的强消费引力。

辅以HAZZYS、ICI & MAINTENANT、TANGLU、AROISE YEARS、安正之家等19+家精品女装，搭配比华利保罗、雅戈尔、NEW ERA、GXG、POLO DUOWEIDU等10+家商务/休闲男装，配以森马、以纯、FNB、PLAY、NOISY TEDDY等快时尚品牌。各品类通过多品牌的差异化定位与协同效应，打造更具市场竞争力的品牌矩阵。

☆ “餐饮+运动+娱乐”打出组合拳，强化沉浸式体验

在夯实零售优势的基础上，项目突破传统奥特莱斯当一购物模式，通过引入餐饮、运动、娱乐等体验业态，打造“零售+体验”的复合空间，进一步为消费者提供理想生活方式解决方案。

在餐饮业态中，龙湾奥特莱斯聚焦多元客群的需求，精心打造全时段、多层次的餐饮矩阵，引入了西岭宽窄老火锅、小野妞铁锅炖、探鱼烤鱼、一谷煲仔饭、新禄福大酒楼、霸王茶姬、奈雪的茶等餐饮门店。

这些品牌覆盖流量茶饮、特色正餐、地方小吃等品类。无论是社交型用餐、亲友小聚，还是高端宴会需求，消费者均能在此找到对应的口味和服务，实现全客群、全场景覆盖。

顺应消费升级需求，项目以文化娱乐、运动潮流等业态为核心亮点，构建复合型、沉浸式的消费体验场景。

在“运动+商业”的热潮下，龙湾奥特莱斯积极响应全民健身趋势，引进5000㎡V5体育中心、BFT健身房、拉伽瑜伽、UA训练营等运动健身品牌，为年轻客群提供专业运动与休闲社交空间。

以体验升级为核心，项目聚焦周边以品质家庭、办公精英为主的客群属性，引入15000㎡华夏电影院、2400㎡大娱海棠电玩城、5000㎡多功能无柱式宴会厅、4500㎡青年创想办公空间，通过业态跨界实现休闲娱乐与商务社交的无界融合，形成兼具创造力与功能性的公共空间；同时叠加智慧少年宫、嗨森鸭超级乐园等亲子互动品牌，补全区域家庭娱乐生态空白，打造城市热门遛娃胜地。

从运动健身到亲子娱乐，从文化消费到商务社交，项目通过全业态深度融合，精准覆盖家庭客群、年轻群体、商务人士等多元客群的品质生活与潮流社交需求，重塑城市体验消费新地标。

04.

总结

当奥特莱斯行业从野蛮生长步入精细化运营的2.0时代，作为东莞奥特莱斯领域的创新实践者，龙湾奥特莱斯能够顺利落地，离不开香港佳宁娜集团在背后的有力支撑。该集团自1967年成立以来，历经58年的发展，目前已形成覆盖食品和餐饮、地产和物业、酒店的多元化产业矩阵。

在商业物业领域，香港佳宁娜集团于深圳、东莞、广州、昆明等城市打造了包含深圳佳宁娜友谊广场、东莞家汇生活广场、昆明润城等在内的多个项目，涵盖城市综合体、商务写字楼、潮流购物商业体等形态。

回归到龙湾奥特莱斯本身，该项目不仅展现了香港佳宁娜集团在商业生态构建上的创新能力，更通过差异化的品牌业态组合与沉浸式场景体验，逐步发展成为串联城市消费活力的新地标。

在香港佳宁娜集团精细化运营的持续赋能下，我们亦期待，这座徐徐生长的城市消费目的地，能发挥其TOD模式与多元业态深度融合的独特属性，为东莞消费者带来更多惊喜，带领东莞奥特莱斯商业解锁更多新篇章。